Come aprire una casa vacanze: tutto quello che devi sapere
Aprire una casa vacanze può essere un’ottima opportunità per valorizzare un immobile inutilizzato e generare un’entrata extra, soprattutto in località turistiche o città d’arte. Tuttavia, prima di accogliere i primi ospiti, è fondamentale conoscere gli adempimenti normativi, le autorizzazioni necessarie e le buone pratiche per offrire un servizio professionale. In questa guida vedremo come aprire una casa vacanze e affittarla attraverso OTA come Airbnb.
Come funziona una casa vacanze
Una casa vacanze è una struttura ricettiva extralberghiera destinata all’affitto temporaneo per fini turistici. Si tratta, di solito, di un appartamento o di una casa indipendente messa a interamente a disposizione degli ospiti per brevi periodi (non si tratta quindi dell’affitto di singole camere), con gestione non continuativa. A differenza di altre strutture come hotel o bed & breakfast, una casa vacanze non offre servizi di tipo alberghiero come reception h24 o colazione inclusa, ma garantisce ambienti arredati, cucina attrezzata e autonomia totale durante il soggiorno. Una casa vacanze, poi, si differenzia dalla locazione turistica perché in quest’ultima non si possono offrire agli ospiti servizi aggiuntivi , mentre nelle case vacanza questo è possibile, in base alla normativa della Regione di riferimento.
Controllare la normativa locale
Prima di aprire una casa vacanze e inserirla su qualsiasi piattaforma di prenotazione è importante verificare la normativa locale. Le norme che regolano l’apertura di una casa vacanze, infatti, variano a seconda della Regione in cui la struttura si trova. In alcuni Paesi o città è richiesto un permesso o una licenza specifica. Inoltre, ci possono essere limitazioni sul numero di ospiti o sulla durata minima del soggiorno.
Infine, occorre sapere che una casa vacanze può essere gestita da privati o da imprese, in forma imprenditoriale o occasionale.
Serve la Partita IVA per aprire una casa vacanze?
Uno dei dubbi principali per chi decide di diventare host è la questione della Partita IVA. È necessario aprirla oppure no? La risposta è semplice, ma allo stesso tempo contorta: dipende. Infatti, secondo la normativa italiana, non è necessario aprire Partita IVA se l’attività di hosting si riferisce a un affitto occasionale dell’immobile, con lo scopo dichiarato di integrare il proprio reddito. Non solo, la normativa prevede anche un limite massimo di immobili da poter affittare senza P. IVA, ovvero 3. La situazione cambia se, al contrario, l’attività di affitto è svolta in modo continuativo e abituale (e quindi imprenditoriale), per 3 o più immobili, e se vengono offerti servizi che vanno oltre i canonici cambio biancheria e fornitura di riscaldamento, aria condizionata e Wi-Fi. Nel dettaglio, ci riferiamo a servizi come colazione, proposta di visite guidate o servizio di trasporto, dunque, in poche parole, servizi extra-alberghieri. In questi casi è necessario aprire Partita IVA, nel dettaglio con il codice ATECO 68.20.01 (se si tratta di semplice locazione) o con il codice ATECO 55.20.51 (se si offrono, come accennato poc’anzi, anche servizi extra-alberghieri). Inoltre, nel caso di una casa vacanze gestita in modo imprenditoriale è necessario, oltre ad aprire la partita Iva, anche:
- effettuare l’iscrizione dell’attività al Registro delle Imprese;
- presentare al Comune la SCIA;
- richiedere il CIN (questo passaggio è obbligatorio anche per la gestione non imprenditoriale);
- effettuare l’iscrizione alla gestione commercianti dell’INPS.
Preparare la casa per gli ospiti
La casa deve essere accogliente e funzionale per gli ospiti e deve rispettare i requisiti igienico sanitari e di sicurezza previsti dalla Regione di riferimento. Potrebbe essere necessario fare qualche lavoro di ristrutturazione per garantire un soggiorno confortevole. Ad esempio, potrebbe essere utile installare o restaurare alcuni servizi come la cucina o un bagno, oppure acquistare nuovi mobili e attrezzature per gli ospiti. Non bisogna dimenticare che più la casa è confortevole e ben arredata, maggiori sono le possibilità di avere recensioni positive e di attirare nuovi ospiti.
Inoltre, a partire dal 2024 è stato introdotto anche per le case vacanze l’obbligo di estintori, da posizionare in posti ben visibili, oltre all’installazione di rilevatori di monossido di carbonio e gas combustibili.
Come affittare una casa vacanze su Airbnb
Grazie alle Online Travel Agency come Airbnb è possibile affittare una casa vacanze facilmente. Abbiamo già approfondito come si gestisce una casa vacanze sui portali OTA, ma di seguito forniremo alcune indicazioni utili proprio per la gestione su Airbnb.
L’iscrizione a Airbnb
Per creare un profilo Airbnb non serve nulla di particolare, solamente un immobile (casa, appartamento, stanza) da destinare all’affitto. Per creare un profilo host completo è necessario caricare il maggior numero di foto della casa, delle descrizioni dettagliate ed evidenziare le informazioni sulla politica di cancellazione che si desidera adottare. Infine, bisogna impostare un prezzo calibrato per la propria offerta, in linea con le caratteristiche e i servizi offerti e con i prezzi dei concorrenti.
La tassazione per gli Host Airbnb
Qual è la tassazione per chi affitta su Airbnb? Per dare una risposta precisa e comprendere quale tassazione applicare, bisogna classificare l’attività in una delle categorie previste dal TUIR: redditi fondiari, reddito da fabbricato, redditi di impresa e redditi diversi. Se si tratta di una locazione di beni immobili semplice, allora si palesano redditi fondiari, i quali concorrono al reddito soggetto alle aliquote IRPEF. Se invece l’attività viene classificata come reddito da fabbricato, si può accedere alla cedolare secca, sfruttando un’aliquota del 21% che va a sostituirsi a tutte le altre imposte indirette. La classificazione come reddito d’impresa prevede, invece, un trattamento diverso a seconda che l’attività sia svolta con o senza partita IVA. Come intuibile, l’esercizio occasionale (quindi affitto non continuativo) di un’attività d’impresa genera la classificazione come reddito diverso. Invece, se l’attività di locazione turistica viene svolta con abitualità ed organizzazione in forma d’impresa, i proventi derivanti costituiscono redditi d’impresa, con l’applicazione della tassazione relativa alla forma d’impresa.
Come guadagnare con Airbnb
Ora che abbiamo delimitato il miglior perimetro per affittare un proprio immobile su Airbnb, è bene capire quali sono le possibilità di guadagno di quest’attività. Ovviamente è impossibile definire con precisione le percentuali di guadagno, è però interessante capire quali sono le dinamiche che possono aumentare le potenzialità reddituali. In primis, il tasso di occupazione. Ovvero: quanti giorni all’anno l’immobile è affittato? Per essere sicuri di guadagnare, soprattutto rispetto a un affitto classico, l’ideale è avere un tasso di occupazione del 70/80%. Chiaramente un elemento da considerare è la locazione geografica dell’immobile: è chiaro che l’80% è potenzialmente raggiungibile da un immobile locato in una grande città, mentre non lo è da un immobile locato in una zona turistica marittima, che lavora su base stagionale. In questo secondo caso, però, un tasso di occupazione minore può essere compensato da prezzi più elevati.
TeamSystem Hospitality: il software ideale per la gestione delle case vacanze
Qualunque sia la piattaforma scelta per affittare le proprie case vacanze, è fondamentale . Per farlo la soluzione migliore è affidarsi a un software gestionale dedicato al settore dell’ospitalità, come TeamSystem Hospitality, che consente di gestire da un’unica piattaforma tutte le attività legate alle strutture gestite. Offre numerose funzionalità per ottimizzare l’intera gestione della casa: prenotazioni, Self Check-in e Self Check-out.
