Le locazioni di immobili destinati ad attività alberghiera – Parte I

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Le locazioni di immobili destinati ad attività alberghiera – Parte I
20/04/2020 | Leonardo Pietrobon - Dottore Commercialista | gestione-hotel

Caratteristiche dei contratti di locazione di immobili da destinarsi all'esercizio di attività alberghiera

a cura di Leonardo Pietrobon - Dottore Commercialista

 

Le locazioni di immobili destinati ad attività alberghiera – Parte I

 

La Legge 27 luglio 1978 n. 392, agli articoli 27 e seguenti, disciplina la locazione di immobili urbani adibiti ad un uso diverso da quello abitativo. In particolare tali disposizioni normative disciplinano:

  • la durata;
  • il rinnovo;
  • il rilascio dell’immobile;
  • l’indennità per la perdita di avviamento;
  • la sublocazione;
  • la successione nel contratto;
  • il diritto di prelazione;
  • il diritto di riscatto.

Nel concetto di immobili ad uso diverso da quello abitativo rientra anche il contratto di locazione di immobili da destinarsi all'esercizio di attività alberghiera; ciò che si nota è, rispetto alle altre locazioni commerciali, il riferimento puntuale alla destinazione dell’immobile concesso in locazione, ossia l’esercizio da parte del conduttore dell’attività alberghiera.

Un primo elemento che emerge dalla lettura della L. n. 392/1978 è il contenuto dell’articolo 79, secondo cui "è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge".

In altri termini l’articolo 79 prevede che, qualora le parti contrattuali deroghino alle previsioni della L. n. 392/178, il conduttore potrà contestare la validità dette disposizioni contrattuali, pretendendo l'applicazione delle norme di legge.

Con riferimento a tale disposizione normativa, si ricorda che il D.L. n. 133/2014 (c.d. Decreto Sblocca Italia), ha introdotto, con l' art. 18 – rubricato Liberalizzazione del mercato delle grandi locazioni ad uso non abitativo -, un nuovo comma al citato articolo 79, prevedendo la possibilità, per i soggetti che procedano alla sottoscrizione di contratti di locazione finalizzati ad un uso diverso dall'abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, di derogare ai limiti temporali e alle altre condizioni previste dalla L. n. 392/1978, a condizione che l'ammontare del canone annuo pattuito sia superiore a 250 mila euro e non si tratti di locali dichiarati di interesse storico secondo provvedimenti emanati dalle Amministrazioni regionali o comunali. In particolare, il citato articolo 18 D.L. n. 133/2014 prevede che “In deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere approvati per iscritto". In sostanza, la sopra riportata disposizione normativa impone la forma scritta per i contratti sottoscritti a partire dal 12 novembre 2014 e non a quelli già in corso a tale data.

Per quanto riguarda la durata della locazione di immobili destinati a strutture alberghiere, si ricorda che il D.Lgs. n. 23/2011 ha apportato delle modifiche all’articolo 27 L. n. 392/978, prevedendo che nel caso di immobili urbani, anche se ammobiliati, adibiti ad attività alberghiere (nonché all'esercizio di imprese assimilate ex articolo 1786 del codice civile), la durata del vincolo non possa essere inferiore a nove anni, rinnovabile per lo stesso periodo se non viene comunicata disdetta da una delle parti almeno 18 mesi prima della scadenza.

La stessa disposizione normativa – con riferimento all’articolo 27 – prevede un criterio diverso, in merito alla durata della locazione, nel caso di immobili destinati all'esercizio di un'attività turistica non di natura alberghiera, ossia aventi ad oggetto sedi di agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno, organismi di promozione turistica e di informazione turistica (per il corretto inquadramento si rinvia alle diverse normative regionali). In tali casi, infatti, la durata non può essere inferiore a sei anni, rinnovabile per lo stesso periodo se non viene data disdetta da una delle parti almeno un anno prima della scadenza.

Ciò che emerge da questa analisi è:

  • la specificità di regolamentazione delle locazioni di strutture alberghiere;
  • un’equiparazione delle locazioni di interesse turistico con le locazioni ad uso industriale, commerciale, artigianale.

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