Come aprire un aparthotel e definire un progetto ricettivo sostenibile?

Aprire un aparthotel significa progettare una struttura che unisce autonomia dell’appartamento e servizi dell’hotel. Per partire in modo corretto servono alcune operazioni preliminari:

• analisi del mercato;
• requisiti autorizzativi;
• organizzazione degli spazi;
• servizi coerenti con il target;
• strumenti di gestione capaci di coordinare prenotazioni, disponibilità e attività quotidiane.

Il contesto è favorevole a modelli ricettivi flessibili: secondo Istat, nel secondo trimestre 2025 le presenze negli esercizi ricettivi italiani sono cresciute del 4,7% rispetto allo stesso periodo del 2024, mentre nel terzo trimestre 2025 l’aumento è stato del 2,5%. Il dato conferma la vitalità del settore, anche se ogni nuovo progetto deve essere valutato in base a destinazione, domanda locale, costi e normativa.

Indice

• Che cos’è un aparthotel?
• Quali valutazioni fare prima di aprire un aparthotel?
• Quali requisiti e aspetti normativi servono per aprire un aparthotel?
• Come organizzare spazi e servizi in un aparthotel?
  • Come organizzare il personale di un aparthotel?
• Quali modelli di ricavo prevedere per un aparthotel?
• Come gestire ogni giorno un aparthotel?
• Conclusioni
• FAQ – Domande frequenti sull’apertura di un aparthotel

Che cos’è un aparthotel?

Un aparthotel, chiamato anche apart hotel, appart hotel o hotel appartamento, è una struttura ricettiva composta da unità abitative indipendenti, spesso dotate di cucina o angolo cottura, zona notte, bagno e area living. A questi spazi si aggiungono servizi tipici dell’ospitalità alberghiera, come:

• accoglienza;
• pulizie;
• cambio biancheria;
• assistenza agli ospiti;
• colazione;
• lavanderia;
• parcheggio;
• servizi digitali.

Il tratto distintivo è proprio il modello ibrido: l’ospite può vivere il soggiorno con maggiore autonomia rispetto a una camera d’albergo tradizionale, ma con una struttura organizzata alle spalle. Questo rende l’aparthotel interessante per diverse tipologie di utenti: famiglie, professionisti in trasferta, soggiorni medio-lunghi, nomadi digitali e viaggiatori che cercano più spazio e flessibilità.

Quali valutazioni fare prima di aprire un aparthotel?

Il primo passaggio è capire se il progetto ha una domanda reale nel territorio scelto. La posizione incide in modo diretto su target, prezzi, servizi e canali di vendita. Un aparthotel in centro città può intercettare turismo leisure e business; una struttura vicina a poli fieristici, ospedali, università o distretti produttivi può lavorare meglio su soggiorni più lunghi.

Prima di investire è utile analizzare:

• flussi turistici della destinazione;
• stagionalità della domanda;
• concorrenza di hotel, residence, case vacanza e affitti brevi;
• target prevalente;
• prezzo medio sostenibile;
• costi di ristrutturazione e gestione;
• canali di vendita più adatti.

Questa fase deve confluire in un business plan. Il documento dovrebbe stimare ricavi, costi fissi, costi variabili, occupazione attesa, punto di pareggio e investimenti necessari. In un aparthotel, la redditività dipende spesso dall’equilibrio tra soggiorni brevi, che possono generare tariffe più alte, e soggiorni medio-lunghi, che possono dare maggiore stabilità operativa.

Quali requisiti e aspetti normativi servono per aprire un aparthotel?

La normativa sulle strutture ricettive è regolata anche a livello regionale e comunale. Per questo, prima dell’apertura, è necessario verificare la disciplina applicabile presso Comune, Regione e SUAP, lo Sportello Unico per le Attività Produttive.

In generale, l’apertura può richiedere:

• apertura della partita IVA;
• iscrizione al Registro delle Imprese;
• presentazione della SCIA, cioè la Segnalazione Certificata di Inizio Attività;
• verifica di agibilità, destinazione d’uso e conformità urbanistica;
• rispetto delle norme in materia di sicurezza, igiene, accessibilità e prevenzione incendi, quando applicabili;
• comunicazione degli ospiti alle autorità competenti;
• adempimenti legati a imposta di soggiorno, privacy e fatturazione.

Un tema da considerare è anche il Codice Identificativo Nazionale. Il Ministero del Turismo ricorda che la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche consente l’assegnazione del CIN, da esporre all’esterno dello stabile e indicare negli annunci pubblicati.

Come organizzare spazi e servizi in un aparthotel?

Dopo la verifica normativa, il progetto deve tradurre il posizionamento in spazi concreti. Un aparthotel può funzionare se le unità abitative sono comode, facili da mantenere e coerenti con il tipo di ospite che si vuole intercettare.

Le configurazioni più frequenti includono monolocali, bilocali e appartamenti con più camere, così da rispondere a esigenze diverse: coppie, famiglie, gruppi o soggiorni business. Ogni unità dovrebbe prevedere almeno zona notte, bagno, cucina o angolo cottura, spazio per lavorare o consumare pasti e dotazioni essenziali per un soggiorno autonomo.

Accanto agli appartamenti, vanno definiti i servizi comuni. Alcuni possono essere inclusi nella tariffa, altri venduti come extra. Tra i più rilevanti:

• pulizia ordinaria e cambio biancheria;
• Wi-Fi stabile;
• reception fisica o digitale;
• self check-in, dove compatibile con gli obblighi di identificazione;
• lavanderia;
• deposito bagagli;
• parcheggio;
• colazione o convenzioni esterne;
• servizi per famiglie, animali domestici o soggiorni business.

La scelta dei servizi deve restare sostenibile. Offrire troppe opzioni senza processi chiari può aumentare costi, complessità e margine di errore.

Come organizzare il personale di un aparthotel?

La scelta del personale va definita già in fase di progettazione, perché incide sui costi, sulla qualità del servizio e sul livello di assistenza offerto agli ospiti. Prima dell’apertura occorre stabilire chi si occuperà di accoglienza, pulizie, cambio della biancheria, manutenzione, richieste degli ospiti e gestione degli eventuali arrivi fuori orario.

Le principali opzioni sono tre:

• personale interno, che garantisce maggiore continuità nel rapporto con gli ospiti e un controllo diretto sugli standard, ma richiede la pianificazione di turni, riposi, ferie, sostituzioni e formazione;
• servizi esternalizzati, utilizzati soprattutto per pulizie, lavanderia e manutenzione. In questo caso è necessario definire nel contratto frequenza degli interventi, tempi di riassetto, standard qualitativi, gestione delle urgenze e modalità di accesso agli appartamenti;
• modello ibrido, con un responsabile interno per il coordinamento della struttura e fornitori esterni per le attività più variabili o specialistiche.

Quando si ricorre all’esternalizzazione, è importante verificare anche l’affidabilità del fornitore e l’eventuale presenza di subappalti. Un rapporto della European Labour Authority dedicato al settore Horeca segnala infatti che le catene di subfornitura poco trasparenti possono rendere più complesso controllare il rispetto degli obblighi contrattuali e delle condizioni di lavoro.

Per le pulizie non va considerato soltanto il costo per appartamento: occorre valutare anche il numero di partenze concentrate nella stessa giornata, i tempi disponibili tra check-out e nuovo arrivo, la gestione della biancheria e la capacità del fornitore di intervenire nei periodi di maggiore occupazione.

Il self check-in può semplificare alcune attività e facilitare gli arrivi fuori orario, ma non elimina la necessità di un referente disponibile per problemi di accesso, emergenze o richieste degli ospiti. La procedura deve inoltre rispettare gli obblighi di identificazione previsti dall’articolo 109 del TULPS e le indicazioni del Ministero dell’Interno sulla verifica dell’identità delle persone alloggiate; i relativi dati devono essere comunicati attraverso il servizio Alloggiati Web.

Nel business plan vanno quindi inclusi i costi di personale, fornitori, sostituzioni, formazione e strumenti digitali. Il modello più adatto dipende dal numero di appartamenti, dalla stagionalità, dagli orari di assistenza e dagli standard di servizio che la struttura intende garantire.

Quali modelli di ricavo prevedere per un aparthotel?

Un aparthotel può generare ricavi da più fonti. La principale resta la vendita dei soggiorni, ma il modello può essere rafforzato con servizi aggiuntivi e strategie tariffarie differenziate.

I ricavi possono arrivare da:

• tariffe per notte;
• pacchetti per soggiorni settimanali o mensili;
• servizi di pulizia extra;
• colazione, lavanderia, parcheggio o transfer;
• early check-in e late check-out;
• convenzioni corporate;
• pacchetti per famiglie o lunghi soggiorni.

La gestione dei prezzi deve tenere conto di domanda, stagionalità, eventi locali, occupazione e durata del soggiorno. Per questo è utile ragionare in ottica di revenue management, cioè gestione strategica delle tariffe per migliorare occupazione e ricavi. In un aparthotel, questo approccio deve bilanciare il valore delle notti vendute con la stabilità dei soggiorni più lunghi.

Come gestire ogni giorno un aparthotel?

La gestione quotidiana è uno degli aspetti più delicati. Un aparthotel deve infatti coordinare prenotazioni da canali diversi, disponibilità degli appartamenti, pulizie, check-in, pagamenti, richieste degli ospiti e attività amministrative.

È qui che la tecnologia diventa parte del progetto fin dal principio. Un PMS, acronimo di Property Management System, è il gestionale che aiuta a organizzare le attività operative di una struttura ricettiva. TeamSystem Hospitality mette a disposizione una piattaforma pensata per supportare l’operatività quotidiana e la gestione delle vendite di hotel, case vacanze e campeggi. Tra le funzionalità rientrano PMS, pagamenti digitali, revenue management, prenotazione e vendite, CRM marketing.

Per un aparthotel, il PMS può essere particolarmente utile perché permette di rendere più rapida ed efficiente la gestione quotidiana. La stessa soluzione include strumenti per self check-in e check-out, App Ospite, riconoscimento OCR dei documenti, gestione firma e privacy, fatturazione elettronica e App Pulizie per coordinare i servizi di riordino e la comunicazione con la reception.

Sul piano commerciale, l’integrazione con Channel Manager e Booking Engine aiuta a collegare vendite online e gestione operativa. Il Channel Manager consente di gestire le prenotazioni dalle OTA, Online Travel Agency, cioè i portali di prenotazione online come Booking.com o Expedia, da un’unica postazione, mentre il Booking Engine serve a incrementare le prenotazioni dirette dal sito web. In una struttura con più appartamenti, questo coordinamento riduce il rischio di errori su disponibilità, tariffe e prenotazioni.

Conclusioni

Aprire un aparthotel richiede una progettazione più ampia rispetto alla semplice messa a reddito di appartamenti. Servono analisi del mercato, requisiti chiari, spazi funzionali, servizi sostenibili, modello di ricavo e gestione quotidiana ben organizzata.

La forza dell’hotel appartamento sta nella capacità di offrire autonomia e servizi in un’unica esperienza. Per riuscirci, il progetto deve nascere con processi ordinati e strumenti adeguati. Una piattaforma come TeamSystem Hospitality può supportare la gestione operativa, commerciale e amministrativa fin dall’avvio, aiutando la struttura a coordinare prenotazioni, disponibilità, servizi e relazione con gli ospiti in modo centralizzato.