Affitti brevi e cedolare secca: istruzioni per l’uso

Per gli affitti brevi è possibile scegliere la strada della cedolare secca, regime di favore che permette di applicare un’imposta sostitutiva: le condizioni e le istruzioni per la scelta

Chi gestisce affitti brevi in forma privata può scegliere di applicare la cedolare secca ai redditi che ne derivano, una forma agevolata di tassazione prevista per i contratti di locazione.

Per seguire questa strada alternativa è necessario fare una serie di valutazioni e soprattutto verificare se ci sono le condizioni per applicare l’imposta sostitutiva.

Da come funziona alle istruzioni per procedere, una miniguida per chi stipula contratti fino a 30 giorni.

Cedolare secca, a quali affitti brevi si può applicare?

Prima di entrare nel vivo delle regole fiscali, è necessario chiarire il concetto di affitti brevi.

Oltre alla durata, ci sono diverse caratteristiche da considerare. Con questo termine si fa riferimento, infatti, ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

I contratti possono prevedere anche servizi accessori come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.

Ma, al contrario, non è possibile prevedere prestazioni aggiuntive, come il servizio colazione.

Cedolare secca per gli affitti brevi: quando si può applicare?

In questi casi, è possibile optare per la forma di tassazione agevolata della cedolare secca. La possibilità è riservata, però, solo a chi non affitta più di quattro appartamenti: oltre questa soglia, l’attività si ritiene svolta in forma imprenditoriale.

Più nel dettaglio, questa strada è percorribile in presenza delle seguenti condizioni:

• la durata del contratto non deve superare i 30 giorni;
• non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale;
• i contratti devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia ed eventuali pertinenze;
• possono includere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche)
• le parti, chi concede gli spazi e chi ne usufruisce, devono essere rappresentate da persone fisiche che operano al di fuori di attività imprenditoriali;
• può trattarsi anche di sublocazione, contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario, locazioni di singole stanze di un’abitazione;
• è possibile procedere anche con il coinvolgimento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.

Cedolare secca per affitti brevi: come funziona?

Chi sceglie di applicare la cedolare secca sugli affitti brevi deve pagare sul reddito che ricava dall’affitto un’imposta sostitutiva.

Si riunisce in un’unica somma l’IRPEF, le relative addizionali e, per l’eventuale registrazione del contratto che resta facoltativa, le imposte di registro e di bollo.

Rispetto al passato, con la nuova impostazione della Legge di Bilancio 2024, la cedolare secca prevede l’applicazione di due diverse aliquote:

• l’aliquota base del 26 per cento che si applica in via generale;
• una ridotta del 21 per cento per un solo immobile a scelta.

In ogni caso, è possibile applicare questa forma di tassazione solo nel caso in cui siano destinati ad affitti brevi fino a un massimo di quattro appartamenti per periodo d’imposta.

Cedolare secca e affitti brevi: la scelta nella dichiarazione dei redditi

È il contribuente stesso che può scegliere a quale unità immobiliare applicare il trattamento più vantaggioso, specificandolo in sede di dichiarazione dei redditi.

La scelta dell’imposta sostitutiva si comunica, infatti, all’Agenzia delle Entrate tramite la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi o eventualmente in sede di registrazione volontaria del contratto.

“Quando si affittano singole porzioni della stessa unità abitativa, per periodi in tutto o in parte coincidenti, l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo”, specifica l’Agenzia delle Entrate nella guida dedicata.