Cedolare secca: quando scatta l’obbligo di partita IVA?

Con le nuove regole introdotte dal 2026 l’attività imprenditoriale per chi gestisce affitti brevi scatta dal terzo immobile e per la gestione serve la partita IVA: come verificare il superamento della soglia

A decorrere dall’anno in corso, chi gestisce locazioni turistiche deve necessariamente aprire una partita IVA qualora le unità immobiliari destinate agli affitti brevi siano almeno tre.

Definire il confine oltre il quale l’attività diventa imprenditoriale, però, richiede un’analisi attenta delle disposizioni vigenti.

Il superamento, infatti, comporta anche l’impossibilità di applicare la cedolare secca, il regime di tassazione agevolata che permette l’applicazione di un’imposta sostitutiva pari al 21 e al 26 per cento.

Quali contratti rientrano nella normativa?

Per muoversi correttamente tra le regole in vigore, la cui logica rimane invariata nonostante il cambio dei parametri numerici, è necessario focalizzarsi su due pilastri normativi:

• la definizione tecnica di locazione breve;
• il volume di immobili gestiti nel corso di un anno.

Nel perimetro degli affitti brevi si rientra solo se si rispettano specifici criteri:

• la durata complessiva non può eccedere i 30 giorni;
• deve intercorrere tra privati agendo al di fuori di una struttura societaria;
• l’oggetto della locazione deve essere un’unità abitativa (categorie da A1 ad A11, uffici esclusi) o relative pertinenze ubicate nel territorio nazionale;
• possono essere inclusi servizi correlati come la pulizia o il cambio biancheria, ma restano esclusi servizi di tipo alberghiero come ristorazione o noleggio veicoli.

Gli accordi possono essere perfezionati direttamente dalle parti o avvalendosi di intermediari professionisti e piattaforme online.

Metodologia di calcolo per la soglia imprenditoriale

Nel conteggio per la presunzione d’impresa rientrano esclusivamente le locazioni brevi: restano quindi fuori dal computo i contratti tradizionali come i “4+4” o i “3+2”.

È fondamentale chiarire come si applica il limite numerico: il legislatore fa riferimento agli appartamenti intesi come unità abitative intere, non al numero di stanze o ai singoli contratti sottoscritti con le persone che usufruiscono degli spazi.

L’Agenzia delle Entrate ha confermato che, pur essendo possibile affittare singole camere, la soglia critica si calcola sull’immobile nella sua interezza.

Di conseguenza, la sottoscrizione di più contratti per stanze diverse situate nello stesso alloggio non impedisce di destinare una seconda unità agli affitti brevi, mantenendo il regime della cedolare secca.

L’impatto della comproprietà sulla gestione fiscale

Le norme diventano più rigorose in caso di immobili cointestati. Secondo le indicazioni di prassi, gli effetti del contratto si estendono a tutti i proprietari, indipendentemente da chi lo sottoscriva formalmente.

“Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”, ha specificato l’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 20 del 2012.

Nonostante le indicazioni siano piuttosto datate, le ultime novità non modificano il funzionamento del regime, ma limitano il perimetro di applicazione e le istruzioni dell’Amministrazione finanziaria possono essere ancora utilizzate come riferimento.

Ogni partecipante può scegliere la cedolare secca per la propria quota, ma tale facoltà va esercitata esplicitamente.

Tuttavia, il meccanismo impone cautela: se il comproprietario possiede altri immobili locati, potrebbe superare involontariamente la soglia dei tre appartamenti.

In conclusione, la gestione di più immobili in comproprietà rende molto complessa la verifica del limite oltre il quale scatta l’obbligo di operare con partita IVA, richiedendo un monitoraggio costante del portafoglio immobiliare complessivo.