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La carta di identità di un edificio

La storia di un edificio spesso oltrepassa le generazioni, copre interi decenni, rispondendo a esigenze e funzionalità talvolta molto diverse tra di loro. Nell’arco della vita utile di un fabbricato le trasformazioni a cui esso viene sottoposto possono essere le più disparate: incrementi volumetrici, sopralzi, modifiche strutturali, diversa distribuzione degli spazi interni, rifacimenti impiantistici e molto altro. In tutto questo, esso resta sempre riconosciuto da chi lo utilizza come lo stesso oggetto urbano, pur a seguito di profondi rinnovamenti.

Molto spesso, però, non resta traccia documentale di queste trasformazioni nei vari passaggi di proprietà, lasciando alla sola memoria del singolo il ricordo degli interventi che hanno condotto alla situazione attuale.

Una perdita di informazioni che, se da un lato rende più complessa la progettazione ed esecuzione di opere sul costruito con un inevitabile incremento di tempi e costi, dall’altro si ripercuote anche sul semplice mantenimento funzionale dei vari elementi che costituiscono un edificio, dei quali spesso non si conoscono le caratteristiche nemmeno pochi anni dopo la chiusura del cantiere.

Ho avuto la fortuna di partecipare, un paio di anni fa, in Assimpredil Ance Milano ad un gruppo di lavoro trasversale che ha effettuato delle profonde riflessioni sul concetto di “Carta di Identità di un edificio”: come fornire cioè all’utente finale (privato o amministratore di condominio) uno strumento che sia in grado di fotografarne lo stato a fine lavori, ripotandone le caratteristiche funzionali per ogni unità tecnologica (strutture, involucro, impianti) così da poter facilitare la pianificazione di interventi di manutenzione ordinaria periodica ed in generale la gestione del manufatto edilizio stesso.

È stata un’esperienza molto interessante, che mi ha permesso di comprendere come ogni edificio, dal più grande al più piccolo, sia caratterizzato da una complessità intrinseca sempre crescente e sia in realtà uno dei pochi prodotti industriali ad essere per gran parte latente di istruzioni operative da seguire per garantirne l’efficienza operativa. Forse solo laddove la prefabbricazione si spinge a livelli importanti, dove cioè il prodotto finale è maggiormente paragonabile ad un oggetto finito unitario questo problema è meno evidente, ma nella maggior parte dei casi anche a seguito di importanti interventi di costruzione o ristrutturazione, all’utente finale è lasciato ben poco in relazione a quanto eseguito.

Qualcuno potrebbe obiettare che la Normativa vigente in realtà prevede uno strumento di questo tipo, che prende il nome di “Fascicolo del Fabbricato”, da compilarsi a cura del Coordinatore per la Sicurezza a fine lavori e che dovrebbe contenere tutti gli elementi e le indicazioni utili per consentire una rapida ed efficiente manutenzione degli elementi costitutivi dell’edificio di cui è oggetto.

Penso che in pochi però possano negare come tale strumento, in particolar modo nel mercato privato, sia di scarsa utilità. Non tanto per i contenuti che la Normativa in teoria prevede, ma perché la compilazione dello stesso è spesso meccanica e non finalizzata all’obbiettivo per il quale è proposto: raramente diviene un reale aiuto, facilmente consultabile, per semplificare le fasi di gestione dell’edificio.

Occorrerebbe una maggiore attenzione a questi aspetti: la manutenzione programmata è un concetto ormai consolidato in moltissimi ambiti della nostra vita quotidiana ma sembra far maggiormente fatica ad attecchire quando si parla di edilizia. Forse perché il nostro retaggio culturale legato alla casa come bene durevole (al limite dell’eterno) ci fa inconsciamente pensare che gli interventi necessari possano essere dilatati nel tempo.

In realtà così non è e dovremmo sempre tenere a mente che più è alto il valore di un oggetto, maggiore sarà la spesa da dover affrontare in caso di danno dovuto a mancata manutenzione.

Creare una vera “Carta d’identità” di ogni edificio è una strada che è necessario percorrere, perché la complessità funzionale di un fabbricato di nuova costruzione oggi, così come le stratificazioni che intervengono a seguito di interventi sull’esistente (si pensi agli attuali scenari di efficientamento energetico su fabbricati di certo non recenti) rendono indispensabile fornire un aiuto a chi si dovrà far carico della pianificazione delle attività manutentive.

Poter risalire rapidamente alle caratteristiche strutturali di un palazzo, sapere se negli anni sono stati effettuati interventi di consolidamento o rinforzo, identificare i passaggi impiantistici delle parti comuni, così come per esempio conoscere la vita utile di un’impermeabilizzazione non sono dettagli tecnici di importanza secondaria. Sono informazioni fondamentali per chi amministra stabili, anche di dimensioni importanti, ed è chiamato a garantirne il mantenimento funzionale nel tempo e le condizioni di esercizio in sicurezza. 

Si tratta di aspetti che sono tanto più rilevanti, quanto maggiore vuole essere il livello qualitativo del nostro patrimonio edilizio che intendiamo perseguire: esso non passa unicamente attraverso la scelta di finiture più o meno di pregio o l’installazione di dispositivi impiantistici più o meno interconnessi. La qualità di un edificio oggi la si misura anche in relazione al livello di comfort abitativo e di efficienza energetica che è in grado di offrire negli anni ai propri utilizzatori. E tutto questo passa inevitabilmente attraverso la conoscenza rapida e dettagliata delle singole parti che lo compongono.

21/12/2022
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