Affitti brevi: tutto quello che c’è da sapere

Dopo il boom che lo ha visto protagonista durante la pandemia, il settore degli affitti brevi sta vivendo un momento cruciale e assai delicato. Già all’inizio del 2023, il Governo ha infatti introdotto nuovi adempimenti da espletare per i cosiddetti short rent, con l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate l’anno di locazione e i dati catastali dell’appartamento affittato.

Non solo, per esigenze di trasparenza e per combattere l’evasione fiscale, ora entra in gioco anche la nuova direttiva europea sulla cooperazione amministrativa (DAC7), che cambia le regole da un punto di vista fiscale e amministrativo. La direttiva prevede che chi affitta una proprietà su una piattaforma come Airbnb o Booking è tenuto a comunicare le proprie transazioni all’apposito registro nazionale di ciascuno Stato membro, così da creare un unico database europeo.

Cosa sono gli affitti brevi a scopo turistico

Prima di esaminare nel dettaglio le nuove norme per gli affitti brevi, è bene definire l’argomento di nostro interesse.

Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, direttamente ovvero tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero da parte di soggetti che gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare (Airbnb e Booking, ad esempio).

Affitti brevi: le nuove norme in vigore dal 2023

Il tema degli affitti brevi è attualmente centrale sul territorio europeo, tanto che nel 2023 sono stati introdotti obblighi inediti in materia. Da gennaio, come già detto, in Italia è in vigore l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate l’anno di locazione e i dati catastali dell’appartamento affittato. Allo stesso modo, rientrano nella normativa anche i contratti stipulati con l’intervento di intermediari immobiliari o gestori dei portali telematici.

Gli intermediari se intervengono nella stipula dei contratti devono comunicare i dati individuati con appositi provvedimenti e conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate. Le modalità di assolvimento di tale obbligo sono state determinate dall’Agenzia con due provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate, in base ai quali gli intermediari devono trasmettere al entro il 30 giugno dell’anno successivo:

• nome, cognome e codice fiscale del locatore;
• durata del contratto;
• indirizzo dell’immobile locato;
• importo del corrispettivo lordo.

Con successivo provvedimento è stato previsto che devono essere consegnati anche:

• l’anno della locazione;
• i dati catastali dell’appartamento affittato (sezione, foglio, particella, subalterno).

Inoltre, se incassano il pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi devono operare una ritenuta nella misura del 21% oltre a conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi medesimi. Gli intermediari sono altresì tenuti a certificare e dichiarare le ritenute operate mediante la Certificazione Unica.

Se invece si utilizzano dei portali web, come Airbnb, le norme che regolano gli affitti brevi prevedono che siano le stesse piattaforme a dover comunicare all’Agenzia delle Entrate una serie di dati, vale a dire: i codici fiscali dei locatori, i redditi percepiti, il numero di operazioni effettuate e i dati catastali dell’immobile oggetto della locazione. Le informazioni andranno inviate ogni tre mesi, in modo da identificare in modo chiaro e comprovato chi affitta tramite servizi digitali.

La nuova direttiva UE sugli affitti brevi

Alla normativa introdotta nel mese di gennaio 2023, più recentemente si è andata poi ad affiancare una nuova direttiva europea sulla cooperazione amministrativa, la cosiddetta DAC7. Con un focus particolare sugli affitti brevi, la direttiva punta a combattere il fenomeno dell’evasione fiscale rafforzando la cooperazione tra gli Stati UE. Le direttive prevedono quindi che gli operatori delle piattaforme online di affitti brevi vadano a compiere alcune azioni specifiche.

In particolare, si tratta dell’identificazione dei proprietari dell’immobile in affitto, della trasmissione delle informazioni alle autorità fiscali dello Stato membro dell’Unione Europea in cui si trova la proprietà, della conservazione dei dati utili per almeno 5 anni e dell’accesso alle informazioni alle autorità fiscali autorizzate.

Contemporaneamente, le piattaforme online devono cooperare con le autorità fiscali per assicurare il pagamento delle tasse dovute. Per quanto riguarda le tempistiche, le informazioni richieste vanno trasmesse entro il 31 gennaio dell’anno successivo.

Le sanzioni

Con le nuove norme, gli affitti brevi in tutta Europa saranno maggiormente monitorati per tutelare il pagamento delle tasse. In caso di mancato invio delle informazioni legate alla locazione dopo due solleciti, o dopo 60 giorni dalla richiesta da parte del gestore del portale, il locatore si vedrà bloccare profilo e pagamenti.

Non solo, oltre ai blocchi sono previste anche delle sanzioni pecuniarie, che oscillano tra i 2.000 e i 21.000 euro. La sanzione è pari alla metà nel caso in cui i dati siano solo incompleti o parzialmente errati.

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