Le locazioni di immobili destinati ad attività alberghiera – Parte II

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Le locazioni di immobili destinati ad attività alberghiera – Parte II
27/04/2020 | Leonardo Pietrobon - Dottore Commercialista | gestione-hotel

Casistiche e modalità di recesso dei contratti di locazione per attività alberghiera

a cura di Leonardo Pietrobon - Dottore Commercialista

 

Le locazioni di immobili destinati ad attività alberghiera – Parte II

 

Come evidenziato in precedente intervento, è la L. n. 392/1978 a regolamentate i contratti di locazione di immobili destinati all’esercizio di un’attività alberghiera, la quale disciplina, all’articolo 27 e seguenti, anche il caso di cessazione del rapporto locativo per volontà di una delle parti contrattuali, quali:

  • il locatore;
  • il conduttore.

A tal proposito, si ricorda che in caso di cessazione del rapporto derivante da volontà del locatore, quest'ultimo dovrà corrispondere al conduttore un'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale che, nel caso delle locazioni alberghiere, è pari a ventuno mensilità dell'ultimo canone corrisposto, mentre per le locazioni di interesse turistico, l'importo è di diciotto mensilità, rapportate all'ultimo canone pagato. Il citato articolo 29, infatti, stabilisce che alla prima scadenza contrattuale (di nove o sei anni a seconda che si tratti di locazione alberghiera o di interesse turistico) il rapporto si rinnova automaticamente, sempreché non intervenga diniego da parte del locatore, ma soltanto per i motivi di cui all' articolo 29 e con le modalità e i termini ivi previsti.

Per le locazioni di immobili adibiti all’esercizio di albergo, pensione o locanda, infatti, secondo quanto stabilito dall’articolo 29 L. n. 392/1978, il locatore può negare la rinnovazione del contratto:

  1. nelle ipotesi previste dall’articolo 7 Legge 191/1963, qualora l’immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio 
  2. se intende esercitare personalmente nell’immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all’articolo 5 Legge 191/1963.

In merito al recesso da parte del conduttore, si fa presente che il recesso può essere di due tipi:

  • il recesso legale, di cui al comma 8 dell’articolo 27 L. n. 392/1978;
  • e il recesso convenzionale, di cui al comma 7 dell’articolo 27 L. n. 392/1978.

Il c.d. recesso legale può avvenire:

La facoltà di recedere riconosciuta al conduttore può atteggiarsi duplicemente.

  1. in qualsiasi momento,
  2. previo preavviso di 6 mesi (il canone di locazione deve essere versato per tutto il semestre di preavviso, benché l’immobile venga rilasciato prima dal conduttore),
  3. per gravi motivi.

A tal proposito, infatti, si ricorda che per gravi motivi si intendono fatti estranei alla volontà del conduttore, sopravvenuti alla conclusione del contratto e tali da impedirne la prosecuzione; ad esempio, la crisi finanziaria del conduttore, tale da non consentirgli di mantenere la locazione (si veda la sentenza della Corte di Cassazione n. 5803/2019). I motivi devono essere tali da rendere più gravosa, per il conduttore, la prosecuzione del contratto e la gravosità deve avere una connotazione oggettiva, che non si risolve in una valutazione unilaterale del conduttore sulla convenienza o meno di mantenere il rapporto. Pertanto, non costituisce grave motivo una ragione di convenienza economica, come aver trovato un immobile con un canone inferiore.

Il recesso convenzionale, di cui al comma 7 dell’articolo 27 L. n. 392/178, si intende quel recesso inserito contrattualmente dalle parti in un’apposita clausola contrattuale che consente il recesso a prescindere dai gravi motivi (necessari nel recesso legale) ovvero che subordini il recesso ad altri motivi. In ogni caso, il conduttore può recedere:

  1. in qualsiasi momento,
  2. previo preavviso di 6 mesi (il canone di locazione deve essere versato per tutto il semestre di preavviso, benché l’immobile venga rilasciato prima dal conduttore).

In caso di recesso del conduttore, non è dovuta l’indennità di avviamento.

Nel caso in cui l’attività esercitata nell’immobile abbia natura transitoria, le parti contrattuali possono stabilire un termine di durata più breve; nell’ipotesi quindi di locazione stagionale, il locatore è obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto.

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