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Superbonus

Superbonus: Ecobonus e Sismabonus 110%

Superbonus 110% per demolizione e ricostruzione dell’edificio

di Sergio Pellegrino – Direttore Centro Studi Tributari Euroconference

Anche un intervento di demolizione e ricostruzione dell’edificio può beneficiare del Superbonus 110%, come previsto dall’articolo 119 del Decreto Rilancio e dalle indicazioni che derivano dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate e del MEF.

Sicuramente una possibilità molto interessante che consente di realizzare un edificio nuovo sui resti di quello esistente, sfruttando quindi le agevolazioni fiscali legate al Superbonus attraverso anche le modalità dello sconto in fattura oppure della cessione del credito.

Vediamo quando l’intervento di demolizione e ricostruzione può beneficiare del Superbonus 110%.

Demolizione e ricostruzione per interventi di riqualificazione energetica

Nel terzo comma dell’articolo 119, in sede di conversione, è stata inserita una esplicita previsione in tal senso per gli interventi di riqualificazione energetica:

“Nel rispetto dei suddetti requisiti minimi, sono ammessi all'agevolazione, nei limiti stabiliti per gli interventi di cui ai citati commi 1 e 2, anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”.

Nella circolare 24/E/2020, l’Agenzia precisa che “L’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia" ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lett. d) d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”.

Demolizione e ricostruzione per interventi di miglioramento sismico

Per quanto riguarda il Sismabonus, il cui “potenziamento” al 110% troviamo nell’ambito del quarto comma dell’articolo 119, non c’è un’esplicita previsione analoga a quella che il comma 3 riserva agli interventi di riqualificazione energetica.

Ciononostante, dubbi sulla spettanza dell’agevolazione non ve ne possono essere, richiamando il quarto comma gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del D.L. 63/2013, e quindi la disciplina del Sismabonus nella sua interezza (per la quale è pacifica la possibilità di poter agevolare l’intervento di demolizione e ricostruzione).

La conferma è comunque rinvenibile anche in una delle faq che troviamo sul sito del MEF.

La domanda è “Posso fruire del Superbonus nel caso di un immobile sito in zona a rischio sismico 1,2 o 3, demolito e ricostruito?”

La risposta è: “Sì, a patto che vengano rispettate tutte le altre condizioni e gli adempimenti richiesti dalla normativa per l’accesso al beneficio.

Demolizione e ricostruzione per interventi di ristrutturazione edilizia

Inquadrata la problematica dal punto di vista della potenzialità di applicabilità del Superbonus agli interventi di demolizione e ricostruzione, dobbiamo a questo punto concentrarci sugli aspetti urbanistici.

Affinché l’intervento possa beneficiare del Superbonus, o più in generale di qualsiasi agevolazioni edilizia, deve essere considerato non un intervento di nuova costruzione, che trova la propria disciplina nella lettera e) del primo comma dell’articolo 3 del Testo unico dell’edilizia, ma in un intervento di ristrutturazione edilizia, regolamentato dalla lettera d).

In linea generale un intervento si configura come ristrutturazione edilizia quando viene realizzato un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

La disposizione poi procede estendendo anche agli interventi di demolizione e ricostruzione la qualificazione di ristrutturazione edilizia a determinate condizioni.

La norma, che era stata precedentemente modificata in senso estensivo dal cosiddetto Decreto del fare (D.L. 69/2013, convertito con legge 98/2013), ha subito recentemente una nuova rilevante modifica con il Decreto Semplificazioni (articolo 10, comma 1, lettera b), n. 2 D.L. 76/2020), la cui efficacia decorre dal 17 luglio 2020.

Interventi di ristrutturazione con incremento di volumetria

L’edificio che viene ricostruito non deve essere necessariamente identico a quello demolito.

Al riguardo il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, con il parere n. 27/2018, aveva precisato che rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia quelli di demolizione e ricostruzione di un edificio con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica. Non è invece necessario il mantenimento della sagoma originaria: essendo la nozione di sagoma correlata all’area di sedime del fabbricato, vi può essere quindi anche uno spostamento rispetto al sedime originario e dunque, di fatto, un incremento della superficie utile.

Anche nel caso in cui siano realizzati interventi edilizi di demolizione e successiva ricostruzione con una volumetria inferiore rispetto a quella preesistente, le relative spese potranno beneficiare delle agevolazioni fiscali: tali interventi rientrano comunque nella fattispecie della ristrutturazione edilizia.

La modifica operata con il Decreto Semplificazioni consente ora, a determinate condizioni, di agevolare anche gli interventi per effetto dei quali la volumetria aumenta.

Vengono qualificati come interventi di ristrutturazione quelli nei quali l’incremento si renda necessario per:

  • l’adeguamento alla normativa antisismica;
  • l’applicazione della normativa sull’accessibilità;
  • l’installazione di impianti tecnologici;
  • l’efficientamento energetico,
  • ovvero nei casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.

Attenzione agli immobili sottoposti a vincoli

Diverso invece il discorso con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli, di cui al D.Lgs. 42/2004: gli interventi di demolizione e ricostruzione devono rispettare non soltanto la volumetria, ma anche la medesima sagoma dell’edificio preesistente.

Rudere da ristrutturare? L’intervento è agevolabile

La disposizione prevede anche la possibilità di considerare ristrutturazione edilizia l’intervento di ricostruzione di edifici allo stato di rudere o che non esistono più.

In questo caso, però, è necessario che l’originaria consistenza dell’edificio possa essere stabilita sulla base di riscontri documentali o altri elementi certi e verificabili, mentre non assume rilievo alcuno il tempo trascorso dal crollo o dalla demolizione dell’edificio.

Nel caso in cui, invece, non sia possibile definire gli elementi essenziali dell’edificio originario, quali mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura, e di conseguenza le dimensioni e le caratteristiche che questa aveva, l’intervento di ricostruzione dell’edificio non si qualifica più come ristrutturazione edilizia, quanto piuttosto come nuova costruzione e ricade quindi nella fattispecie disciplinata dalla lettera e) del primo comma dell’articolo 3 del d.p.r. 380/2001.

Accesso al Superbonus per demolizione e ricostruzione di un edificio: la risposta all’interpello n. 455 del 7 ottobre 2020

Con la risposta all’istanza di interpello n. 455 del 7 ottobre scorso, l’Agenzia ha affrontato proprio il tema dell’accesso al Superbonus per le spese di demolizione e ricostruzione di un edificio.

Il caso è quello di un contribuente che ha comprato a febbraio di quest’anno un edificio unifamiliare costruito negli anni ‘50, situato in zona 2 rischio sismico e con classe energetica F.

L’intenzione è quella di demolire e ricostruire l’edificio, che avrà una diversa sagoma rispetto al precedente, con una volumetria leggermente diminuita, un indice di prestazione energetica di classe A o superiore e una classe di rischio sismico di classe A o superiore.

Chiede quindi all’Agenzia delle Entrate quali siano le agevolazioni applicabili.

Nell’istanza la soluzione interpretativa che prospetta è quella di poter agevolare l’operazione di demolizione e ricostruzione con la detrazione del 110% per Sismabonus e incentivi per efficientamento energetico, beneficiando al contempo della detrazione del 50% per ristrutturazione edilizia prevista dall’articolo 16 bis del Tuir.

L’Agenzia conferma innanzitutto la possibilità di applicare le diverse agevolazioni edilizie nel caso in cui l’intervento di demolizione e ricostruzione si configuri come una ristrutturazione edilizia di cui alla lettera d) del primo comma dell’articolo 3 del d.p.r. 380/2001, precisando, ovviamente, che la qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune o ad altro ente territoriale in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche.

Se queste condizioni sono rispettate, il contribuente potrà innanzitutto godere del Sismabonus maggiorato al 110%, essendo l’immobile in zona 2 rischio sismico, con un’agevolazione potenziale di 96.000 euro.

Spetterà altresì la detrazione del 110% per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico di cui al primo comma dell’articolo 119, e quindi di:

  • isolamento termico, con una detrazione massima di 60 mila euro;
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali, con una detrazione massima di 30 mila euro, poiché comunque viene garantito il miglioramento di due classi energetiche richiesto dalla norma.

Gli interventi trainanti potranno poi determinare l’ulteriore incremento dell’agevolazione per gli interventi trainati: non soltanto impianti solari fotovoltaici e colonnine ricarica di veicoli elettrici, ma anche per gli interventi che ricadono nell’Ecobonus di cui all’articolo 14 del D.L. 63/2013 (sebbene con il ridimensionamento derivante dalla previsione contenuta nel Decreto Requisiti).

Per quanto riguarda invece la detrazione del 50% per gli interventi di ristrutturazione edilizia prevista a regime dall’articolo 16 bis del Tuir, l’Agenzia delle Entrate precisa come nel caso in cui vengano eseguiti sullo stesso immobile sia interventi di recupero del patrimonio edilizio che interventi antisismiciil limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è pari a 96 mila euro.


TeamSystem Construction per Ecobonus e Sismabonus 110%

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